单价突破3万，业内称该板块商业亟待扩规模提品质

^{朝青住宅已开发600万平米，但高档商业配套明显不足。}

     30万平米商业放量

    日前，位于朝青板块的天鹅湾的商业配套天鹅坊开始销售，该项目总面积为5万平米，定位为高档休闲娱乐园林式商业街，由综合配套、高端休闲娱乐、精品购物、无国界特色餐饮四大分区组成。

    加上此前国美第一街、合生橄榄季商业配套、朝阳园商业配套等多个已开售的商业项目，区域商业放量已达近30万平米。

    据了解，虽然以朝阳北路和青年路为核心的大型居住区域已经形成，但该区域目前还尚无独立的商业体。“该区域目前的商业供应主要以住宅的商业配套为主，除了国美第一城和天鹅湾的商业配套超过5万平米外，其他住宅的商业配套体量都不是很大，其功能也是满足业主基本生活需求。”中原地产华北区域总经理李文杰表示。

    来自中原地产的统计数据显示，该区域内商业主要包括青年汇4万平米底商、合生橄榄季2万平米的底商、润枫水尚4万平米的底商，这些中高档住宅项目的底商主要是以精品店、日常生活用品店等社区商业配套为主。该区域目前体量最大的综合性商业是位于青年路的国美第一商街，该项目体量达到10万平方米，业态则主要是以餐饮、综合日用百货、娱乐、康体健身、居家购物等业态为主。

    3万单价挑战区域新高

    天鹅坊高达30000元/平米的售价，能否被竞争激烈的市场所接受，已成为目前该区域其他商业开发商共同关注的话题。据悉，该区域其他商业项目售价一般在12000-25000元/平米之间。

    朝青板块经过四年的开发，目前区域内形成了一定规模的以星河湾、天鹅湾、A-Z-TOWN、合生橄榄季等项目为代表的高档住宅。目前该区域住宅整体开发量近600万平方米，其中中高档住宅则占到60%左右。但朝青区域的商业主要以饮食、综合型商业为主，区域商业配套的起点比较低，且比较分散。“朝青板块居住人群的消费目前集中在朝阳路，朝阳北路周边区域还没有出现高品质的消费区域和场所。而随着区内中高档住宅项目的完工与业主的入住，人们对高品质的日常休闲、娱乐的需求日益增加。”粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏认为，中高档居住区同样需要便利的商业和完善的配套服务，这种需求潜能则随着朝青板块业主的集中入住而开始凸显。

    按照梁志鹏的观点来看，其售价达30000元/平方米的商业，主要是针对目前该区域空缺的高品质住宅人群的销售需求。

    但北京东方国泰商业顾问机构总经理李沐天则认为，该区域内商业销售价格普遍不高的情况下，天鹅坊能够被市场所接受，需要在其商业的业态和开发模式上走差异性的道路。“如果天鹅坊的定位和其他项目相似的话，从价格的角度无法形成竞争力，只有突破目前该区域的以餐饮和日常购物为主的普通业态，才能被市场所认可。”

    ■记者观察

朝青形成两商业中心区

    目前朝青板块已经形成了两个商业中心：以国美第一商街为核心的青年路商业中心区，以朝阳园和天鹅坊为核心的朝阳北路南商业中心区。而这两个商业中心区目前已经形成了一定的产品差异性。

    其中国美第一商街是一个六大业态组团的综合商业，并规划了三条主题鲜明的特色商业街，形成了集餐饮、娱乐、康体健身、居家购物为一体的区域商业中心，面向朝青板块居住人群，充分满足新增人口的餐饮、购物、娱乐消费的需求。

    而以朝阳园和天鹅坊为核心的朝阳北路南商业中心区则是主要以休闲、娱乐为主。

    “把握朝青居住人群的特点是商业开发的前提”，梁志鹏认为，随着区内高档住宅项目的完工与业主的入住，人们对日常的休闲、娱乐的需求日益增加，“通过打造出差异化的高品质商业格局，可满足不同层面居住人群的生活需求。”

    专题采写

    本报记者 张学冬   本版摄影 本报记者 周晓东